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Pérdida de agua del vecino de arriba: quién paga según la ley

Revisada el 17/10/2026.

Mancha de humedad en el techo y un balde en el piso — Imagen ilustrativa

¿Quién paga la pérdida de agua que baja del vecino de arriba? Depende de dónde está el caño roto. La Ley 10.751 de propiedad horizontal considera bienes comunes "las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, energía eléctrica, refrigeración," cuya reparación pagan todos los copropietarios en proporción al valor de su unidad, salvo que el reglamento de copropiedad pacte otra cosa; en cambio, cada propietario costea las "reparaciones de las obras interiores, que cubran los locales de su propiedad." Si la pérdida está en la cañería interna de la unidad de arriba, la arregla su dueño; si está en un troncal o montante del edificio, la paga la copropiedad vía administración. Los daños en tu unidad se reclaman aparte, con el Código Civil y el reglamento de copropiedad en la mano.

Consulta informativa sobre un tema de normativa, verificada el 17 de octubre de 2026 en IMPO (Ley 10.751 y Código Civil), en las condiciones generales de un seguro de hogar del BSE y en el trámite de Defensa del Consumidor de gub.uy. No es asesoramiento jurídico: cada reglamento de copropiedad puede fijar reglas propias y, si el daño es grande, conviene consultar a un profesional.

Bien común o bien privativo: la pregunta que ordena todo

El artículo 3 de la Ley 10.751 dice: "Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio", y enumera, entre otros, las "instalaciones generales de agua, gas, calefacción, energía eléctrica, refrigeración," y el "alcantarillado y corredores de uso común, etc." La ley no baja al detalle de cada caño. El criterio habitual, que el reglamento de copropiedad puede precisar, es que el montante, el tanque, la bajada pluvial y el colector general son instalación general, y que el ramal que arranca en la llave de paso de un apartamento, la flexible del inodoro o el sifón de la ducha son instalación interna, privativa.

Qué dice la ley sobre los gastos

El artículo 5 fija el reparto: "Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación" de los bienes comunes y "al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento". El artículo 6 pone del otro lado lo privativo: "El propietario de cada departamento o piso, costeará el suelo de su piso o departamento," sus "cielorraso, revoques, pinturas, etc.," y las obras interiores (texto en IMPO). El artículo 9 además prohíbe todo acto "que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio;": una pérdida que se deja correr meses entra en esa discusión.

Y los daños en mi apartamento, ¿quién los paga?

Arreglar el caño es una cosa; reparar lo que el agua arruinó abajo es otra, y ahí rige el Código Civil. El artículo 1319 arranca así: "Todo hecho ilícito del hombre que causa a otro un daño, impone a aquel por cuyo dolo, culpa o negligencia ha sucedido, la obligación de repararlo." (IMPO). El artículo 1324 agrega la responsabilidad "por las cosas de que uno se sirve o están a su cuidado", que "cesará cuando las personas en ellos mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia" (IMPO). En la práctica, y como regla general: si el caño era del vecino, le reclamás a él; si era del edificio, a la copropiedad. Cómo juega esa prueba de diligencia en daños por cañerías lo decide un juez; por eso importa documentar y avisar a tiempo.

El rol de la administración y del reglamento

El artículo 19 de la Ley 10.751 pone entre las funciones del administrador "El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes;" y "Recaudar de cada propietario lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes". Si la pérdida está en un bien común, el aviso va a la administración, que contrata la reparación y la carga a expensas. El artículo 16 habilita un reglamento de copropiedad que, inscripto, "tendrán fuerza obligatoria, incluso para los sucesores a cualquier título de los otorgantes". Puede precisar qué tramos son comunes y qué procedimiento seguir: pedilo antes de discutir.

Seguros: qué suele cubrir y qué no

La ley solo obliga a un seguro del edificio: "Es obligatorio el seguro contra incendios y daños de ascensor de todo edificio regido por esta ley." (art. 20). Los daños por agua dependen de la póliza contratada. Como ejemplo público, las Condiciones Generales Hogar Total del BSE (versión setiembre 2024) excluyen de la cobertura de inundaciones las "pérdidas en canillas, llaves, grifos, tanques o cañerías de la instalación de agua." y, en responsabilidad civil, los daños "Causados por la acción del agua y sus consecuencias, incluyendo filtraciones e inundaciones.", aunque aclaran: "No obstante, esta exclusión no procederá cuando el efecto perjudicial se deba a un acontecimiento súbito," "imprevisto e involuntario por parte del Asegurado." Una rotura repentina puede estar cubierta; una filtración de meses, difícilmente. Y mirá los plazos: en esa póliza el asegurado debe formalizar la denuncia "dentro de los 5 (cinco) días contados desde la ocurrencia del Siniestro o tan pronto haya tenido conocimiento de este". La página del producto tampoco menciona plomería entre los servicios de asistencia. Cada compañía tiene sus condiciones: leé las tuyas.

Qué pasos dar, en orden

Cortá y avisá. Pedile al vecino que cierre su llave de paso; si no está o la mancha sigue, que la administración corte el tramo común.
Documentá. Fotos y videos con fecha de la mancha y de lo dañado; si podés, una constancia escrita del portero o del administrador.
Avisá por escrito. Un correo a la administración y al vecino deja constancia de cuándo se enteraron; si escala, el telegrama colacionado es la prueba habitual.
Pedí que un sanitario ubique la pérdida. Mientras no se sepa de qué lado está, nadie se hace cargo. Mirá cómo detectar una pérdida de agua y cuánto cobra un sanitario por visita; si hay que tocar la instalación, mejor un instalador sanitario habilitado.
Si el proveedor no responde. Si el problema es con el sanitario o la aseguradora que contrataste, podés hacer una consulta, reclamo o denuncia ante Defensa del Consumidor, en línea y sin costo. Entre vecinos o con la copropiedad, el camino es la asamblea, la mediación o la justicia.

Cómo se detecta de qué lado está la pérdida

El sanitario cierra la llave de paso de la unidad de arriba y mira si su medidor sigue girando: si se frena, la pérdida es de esa unidad. Si nada de adentro explica la mancha, prueba el montante y la bajada pluvial, que son comunes. Una mancha que aparece solo cuando llueve apunta a la azotea o a la pluvial; una que crece todos los días, a la cañería de agua corriente. Si además te subió la cuenta, mirá la factura de OSE alta por una pérdida; en el directorio hay sanitarios por barrio.

Preguntas frecuentes

¿Si el caño roto está dentro del apartamento de arriba, quién paga?

El propietario de esa unidad: la Ley 10.751 dice que cada dueño costea las "reparaciones de las obras interiores, que cubran los locales de su propiedad."

¿Y si la pérdida está en el montante del edificio?

La copropiedad, a través de la administración: las "instalaciones generales de agua" son bienes comunes y su reparación se reparte entre todos según la Ley 10.751.

¿El seguro del edificio cubre los daños por agua?

No por ley: el seguro obligatorio es contra incendios y daños de ascensor. Los daños por agua dependen de la póliza; las condiciones del BSE excluyen de la cobertura de inundaciones las pérdidas en cañerías y, en responsabilidad civil, los daños por agua, salvo que se deban a un acontecimiento súbito, imprevisto e involuntario.

¿Cómo pruebo que la pérdida viene de arriba?

Con fotos fechadas, aviso por escrito a la administración y al vecino, y el informe de un sanitario que ubique la pérdida cerrando llaves de paso y revisando el montante. Ver cómo detectar una pérdida.

¿El reglamento de copropiedad puede cambiar estas reglas?

Puede precisarlas: el artículo 16 de la Ley 10.751 le da fuerza obligatoria al reglamento inscripto, incluso para los sucesores. Pedilo a la administración antes de reclamar.